Monday, November 28, 2022
Home » สิ่งที่ต้องรู้เกี่ยวกับแผนพัฒนาขื้นใหม่มูลค่า 7 พันล้านดอลลาร์ของ Penn Station

สิ่งที่ต้องรู้เกี่ยวกับแผนพัฒนาขื้นใหม่มูลค่า 7 พันล้านดอลลาร์ของ Penn Station

โดย admin
0 ความคิดเห็น

เมื่อวันพฤหัสบดี เจ้าหน้าที่ของรัฐนิวยอร์กได้อนุมัติการพัฒนาพื้นที่มิดทาวน์แมนฮัตตันที่จะเปลี่ยนสถานีเพนซิลเวเนีย ซึ่งเป็นศูนย์กลางการคมนาคมขนส่งที่พลุกพล่านที่สุดในอเมริกาเหนือ จากศูนย์กลางการขนส่งที่ทรุดโทรมให้กลายเป็นศูนย์กลางของเมือง คณะกรรมการแปดคนของ Empire State Development หน่วยงานพัฒนาเศรษฐกิจของรัฐ และกลุ่มที่ควบคุมโครงการนี้ มีมติเป็นเอกฉันท์ให้ความเห็นชอบ แผนดังกล่าวเรียกร้องให้มีการสร้างหอคอย 10 แห่งรอบๆ สถานีเพนน์ และให้เงินประมาณ 1.2 พันล้านดอลลาร์ในการลดหย่อนภาษีแก่นักพัฒนา

การพัฒนาขื้นใหม่จะเป็นหนึ่งในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ของสหรัฐอเมริกา: ประมาณ 18 ล้านตารางฟุตของพื้นที่สำนักงานส่วนใหญ่, มากถึง 1,800 ยูนิตที่อยู่อาศัย, พื้นที่ค้าปลีกและโรงแรม ที่ศูนย์จะเป็นสถานีเพนน์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ ซึ่งอยู่ใต้เมดิสันสแควร์การ์เดนและให้บริการผู้โดยสาร 650,000 คนในแต่ละวันก่อนเกิดโรคระบาด

การอนุมัติของคณะกรรมการทำให้การยื่นขอเงินทุนของรัฐบาลกลางช่วยจ่ายเงินสำหรับการอัพเกรดสถานี ซึ่งคาดว่าจะมีมูลค่าประมาณ 7 พันล้านดอลลาร์ นิวยอร์กคาดว่าประมาณครึ่งหนึ่งของยอดรวมนั้นจะมาจากวอชิงตัน

สถานีเพนน์แห่งใหม่จะไม่เพิ่มเส้นทางใหม่หรือเส้นทางรถไฟเพิ่มเติม แต่จะแก้ไขข้อร้องเรียนที่พบบ่อยที่สุดของผู้โดยสาร: สิ่งอำนวยความสะดวกคับแคบและน่าเบื่อ โดยจะมีเพดานสูงขึ้นเพื่อให้แสงธรรมชาติส่องเข้ามา มีทางเข้าใหม่ 18 ทาง และทางเดินใต้ดินขนาดใหญ่ขึ้นเพื่อนำทางระหว่างชานชาลารถไฟใต้ดินและทางรถไฟ

นอกสถานี พลาซ่าขนาด 0.7 เอเคอร์แห่งใหม่จะมีทางเท้าที่กว้างขึ้น เลนจักรยาน และพื้นที่ภูมิทัศน์พร้อมที่นั่ง

การยกเครื่องสถานีอายุ 54 ปีควรจะเป็นขั้นตอนสุดท้ายของโครงการขยายเพื่อเพิ่มอุโมงค์รถไฟใต้แม่น้ำฮัดสันหรือที่เรียกว่าเกตเวย์ แต่ผู้ว่าฯ Kathy Hochul ได้ผลักดันให้มีการปรับปรุงสถานีให้เกิดขึ้นเร็วขึ้น ในเดือนมิถุนายน การคมนาคมขนส่งนครหลวงได้ร้องขอข้อเสนอจากบริษัทออกแบบสถาปัตยกรรมเพื่อร่างวิธีการ “บรรเทาความแออัดยัดเยียดและปรับปรุงการไหลของผู้โดยสาร” ในสถานี

นางโฮชุลกล่าวว่าสถานีที่สร้างใหม่นี้จะเป็น “สถานีรวมศูนย์ระดับเดียวที่มีเพดานสูงโปร่งซึ่งรับแสงธรรมชาติ” Amtrak เป็นเจ้าของสถานี แต่ Long Island Rail Road และ New Jersey Transit เป็นผู้ใช้รายใหญ่ที่สุด เชื่อมต่อกับ Moynihan Train Hall ใหม่ ซึ่ง Amtrak และ LIRR ใช้อยู่ รัฐยังไม่ได้เลือกผู้สร้างสถานีใหม่

การปรับปรุงเองไม่สามารถแก้ปัญหาการจราจรของสถานีได้ ก่อนเกิดการระบาดใหญ่ สถานีเพนน์ถูกท่วมท้นในชั่วโมงเร่งด่วนด้วยรถไฟโดยสารจำนวนมากที่เดินทางมาจากลองไอส์แลนด์และนิวเจอร์ซีย์อุดตันรางรถไฟใต้มิดทาวน์ สถานีจะต้องขยายออกไป ด้วยรางเพิ่มเติม เพื่อจัดการกับรถไฟเพิ่มเติมที่อุโมงค์ฮัดสันใหม่สามารถส่งได้

นอกจากการยกเครื่องสถานีเพนน์แล้ว เจ้าหน้าที่ของรัฐยังได้รับรองแผนการที่จะสร้างโถงรถไฟแห่งใหม่ทางตอนใต้ของพื้นที่ที่จะเพิ่มความจุของรางและผู้โดยสาร ด้วยเส้นทางและชานชาลาใหม่ โครงการดังกล่าวอาจมีราคา 13 พันล้านดอลลาร์และจะต้องได้รับการอนุมัติจากรัฐบาลกลาง

อดีตผู้ว่าการ Andrew M. Cuomo เสนอโครงการนี้เป็นครั้งแรก อย่างไรก็ตาม คุณโฮชุลยอมรับแผนดังกล่าว โดยเรียกสถานีเพนน์ว่าเป็น “หลุมนรก” เจ้าหน้าที่ของรัฐได้เชื่อมโยงสถานีเพนน์ที่อัปเกรดแล้วกับการก่อสร้างหอคอยทั้ง 10 แห่ง โดยอ้างว่าต้องมีการพัฒนาที่ใหญ่ขึ้นเพื่อช่วยจ่ายค่าปรับปรุงระบบขนส่ง

โครงการนี้ก้าวข้ามการควบคุมในนิวยอร์กซิตี้เพื่อให้นักพัฒนาสามารถสร้างอาคารที่ใหญ่กว่าที่ได้รับอนุญาต นายกเทศมนตรี Eric Adams สนับสนุนแผนนี้

เจ้าหน้าที่และสมาชิกในชุมชนที่มาจากการเลือกตั้งหลายคนคัดค้านขนาดของการพัฒนาขื้นใหม่ การลดหย่อนภาษี และโครงสร้างทางการเงินที่ซับซ้อน ฝ่ายตรงข้ามกลัวว่าผู้เสียภาษีจะตกเป็นเหยื่อหากโครงการล้มเหลวในการสร้างรายได้ที่ผู้สนับสนุนรายได้คาดหวัง

การเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดเจนยิ่งขึ้นในพื้นที่อาจเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่รอบๆ สถานีเพนน์

หอคอยใหม่จะเป็นหนึ่งในตึกที่สูงที่สุดในนิวยอร์กซิตี้ ด้วยความสูงเกิน 1,000 ฟุต แม้ว่ามิติสุดท้ายจะตัดสินใจในภายหลัง โครงการนี้ต้องการการรื้อถอนอาคารที่มีอยู่จำนวนมาก ซึ่งอาจรวมถึงโบสถ์นิกายโรมันคาธอลิกอายุ 150 ปี และจะเปลี่ยนโฉมเส้นขอบฟ้าของแมนฮัตตันระหว่างย่าน Hudson Yards ทางทิศตะวันตกและตึก Empire State Building ทางทิศตะวันออก

อาคารที่ใหญ่ที่สุดบางหลังจะตั้งอยู่ทางตอนใต้ของสถานีเพนน์ที่มีอยู่ ซึ่งครอบคลุมถนนเวสต์ 30th ระหว่างถนนสายที่เจ็ดและแปด และจะเกินขนาดของอาคารพาณิชย์เกือบทุกแห่งในนิวยอร์กซิตี้ วันนี้ บล็อกนั้นรวมถึงโบสถ์ โบสถ์นิกายโรมันคาธอลิก St. John the Baptist และโรงจอดรถ อารามที่อยู่บนถนนเส้นนั้นได้ถูกรื้อไปแล้วก่อนหน้านี้ อาคารสุดท้ายจะแล้วเสร็จในปี 2044

แผนของรัฐไม่ได้ระบุถึงสิ่งที่จะเกิดขึ้น หากมีกับเมดิสัน สแควร์ การ์เดน ซึ่งใบอนุญาตดำเนินการที่ไซต์ดังกล่าวจะหมดอายุในปี 2023

หอคอยใหม่ส่วนใหญ่จะตั้งขึ้นในไซต์ของ Vornado Realty Trust ซึ่งเป็นบริษัทซื้อขายหลักทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้พัฒนาพื้นที่สำนักงานที่ใหญ่ที่สุดในแมนฮัตตัน มีพื้นที่สำนักงานประมาณ 20 ล้านตารางฟุตในเมือง โดยครึ่งหนึ่งอยู่ใกล้สถานีเพนน์

Steven Roth ผู้บริหารระดับสูงของบริษัท ได้เรียกการพัฒนาพื้นที่ Penn Station ใหม่ว่า “Promised Land” ของบริษัท และได้ตั้งหอคอยทั้งในปัจจุบันและอนาคตไว้ที่นั่นในฐานะบ้านของบริษัทเทคโนโลยีที่ใหญ่ที่สุดในโลกในนิวยอร์ก Meta ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุดของบริษัท ซึ่งเดิมชื่อ Facebook เช่าพื้นที่ 1.4 ล้านตารางฟุตจาก Vornado รวมถึงพื้นที่ที่อาคาร Farley ฝั่งตรงข้ามถนนจากสถานี Penn

หอคอยใหม่บนพื้นที่ห้าแห่งของ Vornado รอบสถานี Penn Station อาจมีพื้นที่เกิน 10 ล้านตารางฟุต ซึ่งมากกว่าครึ่งหนึ่งของพื้นที่การพัฒนาขื้นใหม่ทั้งหมด และประกอบด้วยโรงแรม สำนักงาน ร้านค้า และที่อยู่อาศัยมากถึง 1,256 ยูนิต ในการสร้างพวกเขาจะต้องรื้อถอนสถานประกอบการจำนวนมากรวมถึง Hooters ร้านอาหารไอริชและร้านค้าท่องเที่ยวต่างๆ

Mr. Roth พร้อมสมาชิกในครอบครัวมอบเงินบริจาคให้กับนาย Cuomo ประมาณ 400,000 เหรียญสหรัฐในการรณรงค์หาเสียงก่อนจะลาออก และปีที่แล้วนาย Roth บริจาคเงินสูงสุดจำนวน 69,700 เหรียญสหรัฐ ให้กับการรณรงค์ของนาง Hochul เขาเพิ่งมอบเงิน 22,600 ดอลลาร์ให้กับการรณรงค์ของผู้ว่าการ อันโตนิโอ เดลกาโด ซึ่งจะปรากฎตัวในบัตรลงคะแนนร่วมกับคุณโฮชุลในเดือนพฤศจิกายน เจ้าหน้าที่ของรัฐและโฆษกของ Vornado กล่าวว่าการบริจาคไม่ได้ส่งผลต่อบทบาทของ Vornado ในการร่วมทุน

MTA เป็นผู้นำโครงการปรับปรุง 7 พันล้านดอลลาร์ที่สถานี แต่นิวยอร์กคาดว่ารัฐบาลกลาง แอมแทร็ค และนิวเจอร์ซีย์จะบริจาคเงินส่วนใหญ่

ข้อตกลงที่รัฐทำกับนิวยอร์กซิตี้อนุญาตให้ชำระเงินจากผู้พัฒนาอาคาร 10 แห่งเพื่อให้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงสถานีบางส่วน ค่าใช้จ่ายทั้งหมดของการปรับปรุงทางเท้าและถนน และครึ่งหนึ่งของค่าใช้จ่ายของทางเข้ารถไฟใต้ดินใหม่และอาคารเทียบเครื่องบินใต้ดิน

การชำระเงินจากนักพัฒนาจะมาจากการเช่าสำนักงาน การขายปลีก การเช่าอพาร์ทเมนท์ และโรงแรม ข้อตกลงดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของแผนการเงินที่ซับซ้อนซึ่งเรียกว่าการชำระเงินแทนภาษีหรือนักบิน ซึ่งจะระงับภาษีทรัพย์สินเพิ่มเติมในอาคารเป็นเวลาหลายสิบปีหลังจากที่สร้างเสร็จ

การลดหย่อนภาษีสำหรับนักพัฒนาอาจมีกำไร การวิเคราะห์ล่าสุดสรุปได้ ซึ่งอาจรวมถึงการลดหย่อนภาษีมูลค่า 1.2 พันล้านดอลลาร์สำหรับ Vornado ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินรายใหญ่ที่สุดในพื้นที่ เมืองจะไม่ได้รับประโยชน์จากภาษีทรัพย์สินเพิ่มเติมในอาคารใหม่จนกว่าจะมีการจ่ายเงินเพื่อการปรับปรุงสถานี

มีการคัดค้านตั้งแต่เริ่มแรกจากเจ้าหน้าที่ที่มาจากการเลือกตั้งและผู้นำชุมชนหลายคน ฝ่ายตรงข้ามรวมถึงวุฒิสมาชิกแห่งรัฐ Liz Krueger ผู้ซึ่งได้ตั้งคำถามถึงภูมิปัญญาของการเดิมพันอสังหาริมทรัพย์ในสำนักงานในนิวยอร์กซิตี้ในช่วงเวลาที่การระบาดใหญ่ได้พลิกโฉมวิธีการทำงานของผู้คนและได้นำบริษัทต่างๆ ออกจากพื้นที่ในอัตราที่สูงเป็นประวัติการณ์ นอกจากนี้ อาคารสำนักงานใหม่จะแข่งขันกับ Hudson Yards ซึ่งเป็นเขตสำนักงานแห่งใหม่ล่าสุดในแมนฮัตตัน ซึ่งมีข้อตกลงภาษีทรัพย์สินที่มีโครงสร้างคล้ายกัน

รายงานที่ออกเมื่อเดือนที่แล้วโดยสำนักงานงบประมาณอิสระของเมืองสรุปว่ารัฐได้ให้ข้อมูลน้อยเกินไปเกี่ยวกับแผนการจัดหาเงินทุนเพื่อพิจารณาว่าเป็นไปได้หรือไม่ หรือผู้เสียภาษีจะต้องตามใบเรียกเก็บเงินหากรายได้จากหอคอยใหม่ล้มเหลว .

แบรด ฮอยล์แมน วุฒิสมาชิกของรัฐอีกคนหนึ่งจากแมนฮัตตัน กล่าวว่า ผู้เสียภาษีควรทราบถึงความเสี่ยงทางการเงินของโครงการ ก่อนที่คณะกรรมการจะลงมติอนุมัติแผนทั่วไป เขาเป็นหนึ่งในกลุ่มสมาชิกวุฒิสภาจำนวน 15 คนที่ส่ง จดหมาย ถึงเจ้าหน้าที่ของรัฐในเดือนมีนาคม โดยเรียกร้องให้พวกเขา “หยุดแผน Penn Station ชั่วคราวจนกว่าจะได้รับคำตอบเหล่านี้”

You may also like

ทิ้งข้อความไว้

Copyright ©️ All rights reserved. | Best of Thailand