อาคารสูงตระหง่านเรียงเป็นทิวแถวริมฝั่งแม่น้ำ Gan เป็นเครื่องพิสูจน์ถึงความเฟื่องฟูด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนหนานชางในภาคตะวันออกของจีนจากศูนย์กลางการผลิตที่มีทรายเป็นกรวดสู่ศูนย์กลางเมืองที่ทันสมัย
ตอนนี้ตึกระฟ้าเหล่านี้เป็นหลักฐานของสิ่งที่แตกต่างไปมาก: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนอยู่ในภาวะวิกฤต หลังจากสร้างมากเกินไปหลายปี
ในขณะที่เศรษฐกิจของจีนเจริญรุ่งเรืองในช่วงสองทศวรรษที่ผ่านมา เมืองหนานชางซึ่งเป็นเมืองหลวงของมณฑลเจียงซี ได้สร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ที่กว้างใหญ่ไพศาลและอาคารสำนักงานที่ส่องแสงระยิบระยับเพื่อตอบสนองความต้องการที่เพิ่มขึ้นสำหรับบ้านและที่ทำงาน มันติดตามการขยายตัวของเมืองด้วยคำขวัญที่ตอกย้ำแนวทางการเติบโตโดยเสียค่าใช้จ่ายทั้งหมด: “รุกไปทางตะวันออก, ขยายไปทางใต้, ขยายไปทางตะวันตก, บูรณาการไปทางเหนือ, และเจริญรุ่งเรืองในตอนกลาง”
แต่การตกต่ำด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ยืดเยื้อของประเทศได้เผยให้เห็นรอยร้าวในเมืองต่างๆ เช่น หนานชาง ซึ่งการสร้างอย่างต่อเนื่องหลายปีทำให้อุปทานมากเกินไป โดยมาตรการหนึ่ง เกือบ 20 เปอร์เซ็นต์ของบ้าน ในหนานชางว่าง — อัตราสูงสุดในบรรดา 28 เมืองขนาดใหญ่และขนาดกลางของจีน
หนานชางแสดงให้เห็นความท้าทายอย่างใหญ่หลวงที่ผู้กำหนดนโยบายต้องเผชิญในการพยายามฟื้นฟูเศรษฐกิจของจีน ในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำที่ผ่านมา ปักกิ่งหันมาใช้จ่ายด้านอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างพื้นฐานเพื่อเริ่มต้นเศรษฐกิจแบบก้าวกระโดด แต่ครั้งนี้คงไม่ใช่เรื่องง่าย นักพัฒนาซอฟต์แวร์ต้องแบกรับภาระหนี้สิน เมืองต่างๆ เต็มไปด้วยที่อยู่อาศัยที่ว่างเปล่า และการเงินของรัฐบาลท้องถิ่นก็ร่อยหรอจากค่าใช้จ่ายหลายปีสำหรับการตรวจหาเชื้อโควิด
อพาร์ทเมนต์ใหม่ล่าสุดจำนวนมากของ Nanchang ยังคงว่างเปล่าเนื่องจากนักพัฒนาไม่มีเงินเหลืออยู่และไม่ได้สร้างยูนิตที่ขายไปแล้วให้เสร็จ เจ้าของบ้านบางคนปฏิเสธที่จะจ่ายเงินจำนองจนกว่าอพาร์ตเมนต์ของพวกเขาจะสร้างเสร็จ การแสดงความขัดแย้งทั่วประเทศที่สั่นสะเทือนพรรคคอมมิวนิสต์จีน
ในช่วงปีที่ผ่านมา ปักกิ่งและรัฐบาลท้องถิ่นได้ปลดปล่อยสิ่งจูงใจเพื่อดึงดูดผู้ซื้อบ้านให้กลับมา โดยเรียกร้องให้ธนาคารปล่อยกู้อย่างเสรีและเลิกใช้มาตรการควบคุมที่วางไว้ในช่วงก่อนโรคระบาดเพื่อทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยที่ร้อนเกินไปเย็นลง
ราคาบ้านใหม่ใน 70 เมืองใหญ่ที่สุดของจีนปรับตัวสูงขึ้นในแต่ละช่วง 4 เดือนแรกของปี ซึ่งสวนทางกับราคาบ้านที่ลดลงตลอดทั้งปีในช่วงที่มีข้อจำกัดโควิดสูง แต่การดีดกลับที่เพิ่งเกิดขึ้นนั้นกำลังสูญเสียไอน้ำ การเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงในเดือนเมษายน
และการกู้คืนไม่ได้กระจายอย่างสม่ำเสมอ ราคากลับคำรามในเมืองใหญ่เช่นปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ ในเมืองระดับรองลงมา เช่น หนานชาง การดีดตัวกลับเงียบกว่า และไม่มีแม้แต่ในเมืองเล็กๆ
ปัญหาที่อยู่อาศัยของจีนนั้นเด่นชัดกว่านอกเมืองชั้นนำ เนื่องจากการสร้างมากเกินไปได้แพร่หลายมากขึ้นในเมืองขนาดเล็ก กระดาษ จาก Kenneth Rogoff ศาสตราจารย์ด้านเศรษฐศาสตร์ที่ Harvard และ Yuanchen Yang นักเศรษฐศาสตร์จากกองทุนการเงินระหว่างประเทศ
ดร.โรกอฟฟ์ กล่าวว่า ความเฟื่องฟูด้านที่อยู่อาศัยของจีนถูกกำหนดโดย “การเติบโตอย่างรวดเร็วตลอดไป” แต่ในเมืองเล็กๆ หลายแห่ง เศรษฐกิจกลับไม่ก้าวตามการสร้างที่อยู่อาศัย
“จีนสร้างอสังหาริมทรัพย์และสนับสนุนโครงสร้างพื้นฐานอย่างรวดเร็วมาหลายทศวรรษแล้ว” เขากล่าว “ในที่สุดคุณก็พบกับผลตอบแทนที่ลดลง”
ความเฟื่องฟูด้านที่อยู่อาศัยของจีนเริ่มต้นขึ้นในช่วงปลายทศวรรษ 1990 ในเมืองใหญ่ที่สุด ก่อนจะขยายไปสู่เขตเมืองขนาดเล็กอย่างหนานชางในช่วงทศวรรษ 2000 ในปี 2000 จีนสร้างอพาร์ทเมนท์ราวสองล้านห้อง ในช่วงกลางปี 2010 มีการสร้างอพาร์ทเมนท์มากกว่าเจ็ดล้านห้องต่อปี อสังหาริมทรัพย์กลายเป็นกระดูกสันหลังของเศรษฐกิจจีนอย่างรวดเร็ว โดยคิดเป็นประมาณหนึ่งในสี่ของกิจกรรมทั้งหมด
ภาคส่วนนี้สร้างงาน สนับสนุนการเงินของรัฐบาลท้องถิ่นที่เช่าที่ดินเพื่อสร้างอาคารใหม่ และเป็นหนึ่งในตัวเลือกการลงทุนที่เชื่อถือได้ไม่กี่แห่งสำหรับชาวจีนทั่วไปที่ต้องการสะสมความมั่งคั่ง เมื่อเศรษฐกิจพึ่งพาอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น สี จิ้นผิง ผู้นำสูงสุดของจีน ปราบปรามนักพัฒนาที่เป็นหนี้ และประกาศว่า “บ้านมีไว้เพื่ออยู่อาศัย ไม่ใช่เก็งกำไร”
ในสถานที่ต่างๆ เช่น หนานชาง มีการก่อสร้างมากเกินกว่าการเติบโตของจำนวนประชากรเพียงอย่างเดียวจะรักษาไว้ได้ ในช่วงทศวรรษก่อนปี 2021 จำนวนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยต่อปีในเมืองเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าในขณะที่จำนวนประชากรเพิ่มขึ้น 25 เปอร์เซ็นต์
Kuang Wei ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์สำหรับบ้านที่มีอยู่ใน Nanchang กล่าวว่าราคาในพื้นที่ห่างไกลของเมืองที่เขาทำงานอยู่ลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยลดลง 25% ตั้งแต่ปี 2019
เขาคาดว่าราคาจะลดลงอีกเพราะมีคนจำนวนมากพยายามที่จะขาย บางรายต้องการอัปเกรดเป็นอพาร์ทเมนต์ใหม่ ในขณะที่บางรายต้องการขนทรัพย์สินเพื่อการลงทุนก่อนที่จะมีการบังคับใช้ภาษีทรัพย์สิน นายกวงกล่าวว่าลูกค้าราว 80 เปอร์เซ็นต์ยังคงปฏิเสธที่จะลดราคา โดยหวังว่าตลาดจะดีดตัวขึ้น
“ตลาดตอนนี้ไม่เหมือนกับเมื่อหลายปีก่อน” เขากล่าว
อัตราว่างที่อยู่อาศัยของหนานชาง 20 เปอร์เซ็นต์สูงกว่าค่าเฉลี่ย 12 เปอร์เซ็นต์ในกลุ่มตัวอย่างทั่วประเทศ ตามรายงานเดือนสิงหาคมโดยสถาบันวิจัย Beike ของจีน ตำแหน่งงานว่างที่เพิ่มสูงขึ้นได้รับความสนใจอย่างมาก เนื่องจากพวกเขายืนยันว่าปัญหาด้านอสังหาริมทรัพย์ของจีนนั้นแผ่ขยายวงกว้างมากกว่าที่ปักกิ่งจะปล่อยให้เกิดขึ้น
หลังจากเผยแพร่ Beike ได้ลบรายงานดังกล่าว โดยกล่าวว่าได้รวบรวมข้อมูล “ไม่ถูกต้อง” และข้อมูล “ไม่สะท้อนสถานการณ์จริง”
ตามเนื้อผ้า เศรษฐกิจของ Nanchang พึ่งพาการผลิตและการก่อสร้าง ได้พยายามจัดหางานด้านเศรษฐกิจดิจิทัลและอุตสาหกรรมเทคโนโลยีที่จ่ายค่าตอบแทนดีกว่าโดยไม่ประสบความสำเร็จมากนัก
หนานชางเป็นที่รู้จักในฐานะเมืองที่กบฏพรรคคอมมิวนิสต์จีนเอาชนะกลุ่มชาตินิยมได้เป็นครั้งแรกเมื่อเกือบศตวรรษที่แล้ว เมืองหนานชางรายล้อมไปด้วยเมืองอื่นๆ ที่เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับสำนักงาน
หนางชางมีจำนวนอาคารสูงกว่า 200 เมตร หรือประมาณ 60 ชั้นเท่ากับปักกิ่งในปี 2565 อย่างไรก็ตาม ประชากรของปักกิ่งมีจำนวนมากกว่า 3 เท่า และเป็นเมืองที่ใหญ่เป็นอันดับสองในด้านผลผลิตทางเศรษฐกิจ หนานชางโดยการเปรียบเทียบคือ วันที่ 36. ในปี 2564 บริษัทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ JLL กล่าวว่า อัตราว่างของสำนักงานในหนานชางอยู่ที่ 40 เปอร์เซ็นต์.
Cinderella Fang วัย 28 ปี เกิดและเติบโตในเมืองหนานชาง เมื่อเธอโตขึ้น อพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่อยู่ในอาคารเตี้ยๆ ที่เดินขึ้นได้ และไม่มีชุมชนที่วางแผนไว้ เธอกล่าวว่าพื้นที่ใกล้บ้านในวัยเด็กของเธอได้กลายเป็นอพาร์ทเมนต์คอมเพล็กซ์ 30 ชั้นที่แผ่กิ่งก้านสาขา
หลังจากไปเรียนมหาวิทยาลัยในกรุงปักกิ่ง คุณ Fang กลับมาที่ Nanchang ในปี 2019 โดยหวังว่าจะหางานทำและอาจซื้อบ้านราคาย่อมเยา แต่เธอย้ายไปเซี่ยงไฮ้หลังจากผ่านไปหนึ่งเดือน เพราะงานเดียวที่เธอหาได้ในหนานชางคือตำแหน่งทางการตลาดซึ่งได้ค่าตอบแทนหนึ่งในสามของงานที่เธอทำได้ในปักกิ่ง
“ตลาดงานในหนานชางไม่สู้ดีนัก” นางฟางกล่าว
การย้ายถิ่นฐานไปยังหนันชางอื่นๆ ได้รับความสนใจจากอพาร์ทเมนต์ราคาสมเหตุสมผลและโรงเรียนรัฐบาลที่มั่นคง — เพียงเพื่อพบกับนักพัฒนาที่ไม่สามารถส่งมอบบ้านตามที่สัญญาไว้ได้
หลังจากลูกสาวของเธอเกิดในปี 2019 ได้ไม่นาน Andie Cao ซึ่งอาศัยและทำงานในเซี่ยงไฮ้ก็ซื้ออพาร์ตเมนต์ที่ยังสร้างไม่เสร็จในเมืองหนานชาง มันอยู่ใกล้บ้านเกิดของเธอในชนบทของจีนมากกว่า และเธอวางแผนที่จะย้ายหลังจากที่ผู้พัฒนามีกำหนดจะเสร็จสิ้นโครงการในปลายปี 2564
แต่นักพัฒนาประสบปัญหาทางการเงินและหยุดการก่อสร้างในเดือนกรกฎาคม 2564 หลังจากยังคงชำระค่าจำนองเป็นเวลาหนึ่งปี Ms. Cao และเจ้าของบ้านรายอื่นได้ทำการคว่ำบาตรจำนองเมื่อเดือนกรกฎาคมปีที่แล้ว
Ms. Cao กล่าวว่าพนักงานขายยังบอกเธอด้วยว่าอพาร์ทเมนท์นี้อยู่ในเขตที่จัดตั้งขึ้นและมีโรงเรียนที่ดีแห่งหนึ่งของ Nanchang แต่จริง ๆ แล้วมันถูกจัดไว้สำหรับพื้นที่ใกล้เคียงซึ่งพัฒนาน้อยกว่าในเขตชานเมืองของเมือง
“ทุกคนถูกหลอก” เธอกล่าว “ไม่อย่างนั้น ทำไมคนซื้อบ้านแถวชานเมืองถึงเยอะจัง”
เธอบอกว่าเธอยังคงคว่ำบาตรต่อไป เพราะบ้านยังสร้างไม่เสร็จ เธอกล่าวว่าตำรวจได้ไปเยี่ยมพ่อแม่ของเธอเพื่อบอกให้เฉาหยุดพูด ขณะนี้ธนาคารกำลังฟ้องร้องเพื่อนบ้านที่คว่ำบาตรเธอ
“มันเหมือนกับการเอาไข่ไปกระแทกกับหิน” นางเฉากล่าว “ไม่คิดว่าเรื่องแบบนี้จะเกิดขึ้นกับคนธรรมดาอย่างพวกเรา”
Zou Shengji นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ใน Nanchang กล่าวว่าการประชาสัมพันธ์เชิงลบเกี่ยวกับอพาร์ตเมนต์ที่ยังสร้างไม่เสร็จทำให้ผู้ซื้อบ้านที่มีศักยภาพจำนวนมาก “กลัวและกังวล”
ในช่วงวันหยุดวันแรงงานในช่วงต้นเดือนพฤษภาคม ซึ่งปกติแล้วเป็นช่วงที่วุ่นวายสำหรับการขายบ้าน ทีมของนาย Zou ขายอพาร์ทเมนท์ได้ไม่ถึง 20 ห้อง เขากล่าว มันขายได้สามเท่าในช่วงเวลาเดียวกันเมื่อสองปีก่อน
ผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าบอกว่าพวกเขาจะมาดูอพาร์ทเมนท์ แต่ไม่มา เขากล่าว ลูกค้าลังเลที่จะซื้อเพราะอสังหาริมทรัพย์รู้สึกว่ามีความเสี่ยงเกินไปในขณะนี้
“ตอนนี้หลายคนกำลังนั่งอยู่บนรั้ว” นาย Zou กล่าว “เป็นไปได้ที่บ้านจะขายยากจริงๆ ในอนาคต”
