Tuesday, November 29, 2022
Home » อัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงเกินไป? (ตำหนิ Fed, Wall Street และเพื่อนบ้านของคุณ)

อัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงเกินไป? (ตำหนิ Fed, Wall Street และเพื่อนบ้านของคุณ)

โดย admin
0 ความคิดเห็น

มิลา อดัมส์ย้ายไปยูทาห์ในเดือนพฤษภาคมพร้อมกับสามีและลูกชายวัยเตาะแตะเพื่อใกล้ชิดกับครอบครัวมากขึ้น แต่พวกเขาไม่ได้คาดหวังว่าจะได้อาศัยอยู่กับพ่อแม่ของสามีของเธอเกือบครึ่งปีต่อมา

การค้นหาบ้านของทั้งคู่กลายเป็นการแข่งขันเพื่อก้าวนำหน้าอัตราการจำนองที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว อัตราการเพิ่มขึ้นแต่ละครั้ง – ผ่าน 5, 6 และตอนนี้ 7 เปอร์เซ็นต์ – ขนาดของบ้านที่พวกเขาสามารถจ่ายได้หดตัว

“เราดูการก่อสร้างใหม่และบ้านเก่าบางหลัง แต่ดูเหมือนว่าทุกครั้งที่ขึ้นราคา กำลังซื้อของเราลดลง และเราต้องปรับงบประมาณของเราใหม่” นางอดัมส์อายุ 29 ปีซึ่งกำลังมองหาห้องพักแบบสามห้องนอนกล่าว บ้านที่กว้างขวางเพียงพอสำหรับครอบครัวที่มีแผนที่จะเติบโต “ราคาบ้านที่สูงไม่ได้ลดลงเร็วเท่ากับราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นเพื่อชดเชยการสูญเสียกำลังซื้อนั้น ราคาเป็นเพียงชนิดของปากแข็ง”

เมื่ออัตราเกินร้อยละ 7 การอนุมัติล่วงหน้าของทั้งคู่จะถูกยกเลิกเนื่องจากเงินกู้ที่มีราคาแพงกว่าเมื่อรวมกับหนี้นักเรียนของสามีของเธอจากโรงเรียนทันตกรรมจะทำให้ระดับหนี้ของพวกเขาสูงเกินไป

“เราค่อนข้างอนุรักษ์นิยมด้านการเงิน และต้องการแค่มีที่ว่างไม่ให้เป็นคนจนบ้านเรือน” นางอดัมส์กล่าว “ตอนนี้การตัดสินใจค่อนข้างอ่อนล้า”

ไม่น่าแปลกใจเลยที่เฟดจะขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างรวดเร็ว ซึ่งหมายถึงการลดอัตราเงินเฟ้อและทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยที่ร้อนระอุขึ้น ได้ผลักดันให้อัตราการจำนองสูงขึ้น ทำให้คนจำนวนมากซื้อบ้านยากขึ้น การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคและการตัดสินใจของนักลงทุนใน Wall Street ก็เป็นโทษสำหรับอัตราที่สูงขึ้นเช่นกัน

นักวิเคราะห์กล่าวว่าอัตราเฉลี่ยของการจำนองคงที่ 30 ปีซึ่งเกินเกณฑ์ 7 เปอร์เซ็นต์เมื่อเร็ว ๆ นี้อาจลดลงได้มากถึงร้อยละเต็มหากนักลงทุนเจ้าของบ้านและผู้ซื้อที่คาดหวังไม่ได้เปลี่ยนพฤติกรรมอย่างรวดเร็วเพื่อตอบสนองต่อ การเคลื่อนไหวของเฟด

“อัตราร้อยละทั้งหมดของอัตราการจำนองของคุณเกิดจากสิ่งที่เกิดขึ้นในตลาดจำนอง” สกอตต์ บุชตา นักวิเคราะห์การจำนองที่บรีน แคปิตอล กล่าว “ความผันผวนในตลาดก็ส่งผ่านไปยังผู้บริโภคเช่นกัน”

ผู้ให้กู้คำนึงถึงอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกันสามแบบเมื่อตัดสินใจเลือกอัตราการจำนองที่จะเสนอให้ผู้ซื้อบ้าน

โดยทั่วไป อัตราฐานจะเชื่อมโยงกับผลตอบแทน หรืออัตราผลตอบแทนในตั๋วเงินคลังอายุ 10 ปี ซึ่งใช้เนื่องจากคนส่วนใหญ่ย้ายไปบ้านอื่น ชำระล่วงหน้าหรือรีไฟแนนซ์ภายในหนึ่งทศวรรษหลังจากได้รับการจำนอง อัตราที่สองเชื่อมโยงกับความแตกต่างระหว่างผลตอบแทนจากธนบัตรและหลักทรัพย์ที่มีการจำนองหรือ MBS ซึ่งเป็นพันธบัตรที่จ่ายดอกเบี้ยเป็นหลักซึ่งได้รับการสนับสนุนจากการจำนอง ในภาษาวอลล์สตรีท ความแตกต่างนี้เรียกว่า “สเปรด”

ท้ายที่สุด มีการคิดดอกเบี้ยเพิ่มเติมอีกจำนวนหนึ่งซึ่งสะท้อนถึงผลกำไรที่ผู้ให้กู้ ผู้ให้บริการ และผู้เล่นรายอื่นทำในห่วงโซ่การจำนอง

นี่คือสิ่งที่เกิดขึ้นเบื้องหลัง

ธนาคารและผู้ให้กู้รายอื่น ๆ หลายแห่งไม่ถือการจำนองที่เกิดขึ้น แต่พวกเขาบรรจุเป็นพันธบัตรที่พวกเขาขายให้กับนักลงทุนแทน การชำระเงินที่เจ้าของบ้านทำ ซึ่งรวมถึงการจ่ายดอกเบี้ยและการชำระล่วงหน้า จะไหลผ่านไปยังนักลงทุนเหล่านั้น และเงินที่ได้จากการขายพันธบัตร ซึ่งเป็นแหล่งเงินทุนที่สำคัญสำหรับผู้ให้กู้จำนอง ช่วยให้ผู้ให้กู้สามารถกู้ยืมเงินจำนองได้มากขึ้น

ในช่วงเวลาปกติ ส่วนต่างระหว่างกระทรวงการคลังและหลักทรัพย์ค้ำประกันยังคงค่อนข้างสม่ำเสมอ แต่นั่นจะเปลี่ยนไปเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งอย่างรวดเร็วอย่างที่เป็นอยู่ตอนนี้

เนื่องจากนักลงทุน MBS เช่น บริษัทประกันภัยคาดหวังให้อัตราดอกเบี้ยยังคงเพิ่มขึ้น พวกเขายังคาดหวังว่าผู้คนจะอยู่บ้านนานขึ้น ทำให้พวกเขาชำระเงินล่วงหน้าหรือรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านช้าลง ซึ่งจะเปลี่ยนการคำนวณผลตอบแทนของนักลงทุนที่พวกเขาคาดหวังจากการถือครองในช่วงเวลาหนึ่ง แทนที่จะอยู่เฉยๆ นักลงทุนบางคนขายพันธบัตรเพื่อค้นหาผลตอบแทนที่สูงขึ้นในที่อื่น คนอื่นต้องการอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจากผู้ให้กู้เพื่อชดเชยความเสี่ยงเพิ่มเติมจากการถือครองพันธบัตรจำนอง

ดังนั้นการแพร่กระจาย – หรือจำนวนเงินที่นักลงทุนในพันธบัตรคาดว่าจะได้รับเมื่อเปรียบเทียบกับตั๋วเงินคลัง – กว้างขึ้น จนถึงปีนี้ สเปรดเพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัว เป็น 1.7 เปอร์เซ็นต์จาก 0.7 เปอร์เซ็นต์ ยิ่งสเปรดกว้างขึ้นเท่าใด ผู้บริโภคก็จะยิ่งจ่ายมากขึ้นเท่านั้น เนื่องจากผู้ให้กู้ส่งต่อต้นทุนของอัตราที่เพิ่มขึ้นเหล่านั้นไปให้พวกเขา

มันไม่ได้ช่วยผู้ให้กู้ว่าผู้ถือหลักทรัพย์ที่ได้รับค้ำประกันรายใหญ่ที่สุดสองคนได้ถอนตัวออกจากตลาดแล้ว

ธนาคารซึ่งเป็นทั้งผู้ให้กู้และผู้ถือพันธบัตรจำนองได้ขายการถือครองดังกล่าว ข้อมูลจากเฟดระบุว่า ธนาคารพาณิชย์ของสหรัฐฯ ขายหลักทรัพย์จำนองที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลราว 2 แสนล้านดอลลาร์ นับตั้งแต่ธนาคารกลางขึ้นอัตราดอกเบี้ยครั้งแรกในเดือนมีนาคม ซึ่งเป็นการพลิกกลับอย่างรุนแรงหลังจากซื้อราว 100,000 ล้านดอลลาร์ตั้งแต่เดือนกันยายนปีที่แล้วจนถึงเดือนมีนาคม

ผู้ซื้อจำนองรายใหญ่อีกรายหนึ่งคือเฟดก็หายไปเช่นกัน เมื่อเกิดโรคระบาดครั้งใหญ่ในเดือนมีนาคม 2020 ธนาคารกลางได้เร่งผลักดันตลาดการเงิน ซื้อพันธบัตรกระทรวงการคลังและหลักทรัพย์ที่มีการจำนองเพื่อลดอัตราดอกเบี้ยและสนับสนุนราคาเพื่อฟื้นฟูระบบการเงิน อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่เดือนมิถุนายน เฟดได้ปล่อยพันธบัตรจำนองออกจากงบดุลเมื่อครบกำหนด

Jason Callan หัวหน้าฝ่ายผลิตภัณฑ์ที่มีโครงสร้างที่ Columbia Threadneedle ผู้จัดการสินทรัพย์กล่าว “การสนับสนุนตลาดได้ถอยกลับไปแล้วจริงๆ” “ช้างในห้องนั้นคือเฟดและพวกมันดุร้ายแค่ไหน แต่มันก็เป็นธนาคารของสหรัฐด้วย พวกเขาไม่ได้เป็นผู้ซื้อจำนองตลอดทั้งปี”

ด้วยความต้องการ MBS ที่ต่ำมาก ผู้ให้กู้ที่บรรจุและขายพันธบัตรเสนออัตราที่สูงขึ้นเพื่อดึงดูดนักลงทุนกลับ อัตราที่สูงขึ้นเหล่านี้จะถูกส่งต่อไปยังผู้บริโภคด้วย

ความผันผวนในตลาดจำนองกำลังกระทบกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์หรือ REIT ซึ่งเป็นบริษัทที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ซึ่งก่อให้เกิดการจำนองและซื้อพันธบัตรที่ได้รับการสนับสนุนจากพวกเขา REITs เป็นส่วนที่ค่อนข้างเล็กแต่สำคัญของตลาด เนื่องจากการซื้อ MBS ของพวกเขาไปช่วยคนอเมริกันในการจัดหาเงินทุนให้กับบ้านของพวกเขา

Annaly Capital Management ซึ่งเป็น REIT จำนองที่ใหญ่ที่สุด เพิ่งกล่าวว่ามูลค่าตามบัญชี – มูลค่าสินทรัพย์ลบด้วยหนี้สิน – ลดลงประมาณ 15 เปอร์เซ็นต์อันเป็นผลมาจากการขายออกในตลาดจำนอง สำหรับ AGNC กอง REIT จำนองขนาดใหญ่อีกจำนวนหนึ่งคือ 20 เปอร์เซ็นต์

REIT ยืมเงินเพื่อซื้อพันธบัตรจำนองและเริ่มต้นการจำนอง และรวบรวมดอกเบี้ยจากสิ่งที่ผู้บริโภคจ่ายจากการจำนองของพวกเขา – ทำเงินจากความแตกต่างระหว่างทั้งสอง สิ่งนี้ทำให้พวกเขาอ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยอย่างมาก

เพื่อป้องกันการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย REIT ซื้อและขายพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ และหลักทรัพย์อื่นๆ ที่ออกแบบมาเพื่อลดความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย ตัวอย่างเช่น เมื่ออัตราลดลง พวกเขาอาจซื้อตั๋วเงินคลังที่มีอายุยาวนานขึ้นเพื่อชดเชยการชำระอัตราดอกเบี้ยที่สูญเสียไปบางส่วนจากผู้บริโภคที่ชำระค่าจำนองได้เร็วขึ้น

ในปีนี้ เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น REIT จำนองได้ขายการป้องกันความเสี่ยงเหล่านั้นบางส่วน บวกกับการเทขายออกในวงกว้างในคลังซึ่งยังส่งผลต่ออัตราการจำนองของผู้บริโภคด้วย

David Finkelstein ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ Annaly กล่าวว่า “มันไม่ใช่ตลาดสำหรับคนใจเสาะ “การเคลื่อนไหวที่เรากำลังเผชิญในแต่ละวันนั้นเกือบสองเท่าที่เราคุ้นเคยในตลาด”

การเคลื่อนไหวที่เชื่อมโยงถึงกันแต่มองเห็นได้ยากในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีนัยยะในโลกแห่งความเป็นจริง สำหรับนางสาวอดัมส์และสามีของเธอ ซึ่งเป็นผู้ซื้อบ้านในอนาคตในยูทาห์ อัตราที่สูงขึ้นได้ลดงบประมาณบ้านของทั้งคู่ลงมากถึง 30 เปอร์เซ็นต์ตั้งแต่เดือนมิถุนายน

“นี่คือการป้อนกลับแบบวนซ้ำไม่รู้จบ” นางอดัมส์กล่าว “สิ่งต่าง ๆ ดำเนินไปอย่างรวดเร็ว – มันยากที่จะตัดสินใจ”

You may also like

ทิ้งข้อความไว้

Copyright ©️ All rights reserved. | Best of Thailand