Gianni Martinez วัย 31 ปี คิดว่าการซื้ออพาร์ตเมนต์คงเป็นเรื่องง่ายพอสมควร
อัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยขณะนี้อยู่ที่ประมาณร้อยละ 7 ซึ่งสูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2550 เนื่องจากความพยายามของธนาคารกลางสหรัฐในการควบคุมอัตราเงินเฟ้อ ธนาคารกลางได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างเป็นทางการเป็นประมาณร้อยละ 5 ในช่วง 15 เดือนที่ผ่านมา ซึ่งส่งผลให้ต้นทุนการกู้ยืมสูงขึ้นทั่วทั้งเศรษฐกิจ
นายมาร์ติเนซ พนักงานด้านเทคโนโลยีคาดว่าสิ่งนี้จะทำให้อสังหาริมทรัพย์ในไมอามีเย็นลง แต่เขาพบว่าตัวเองกำลังแข่งขันอย่างดุเดือดเพื่อซื้ออพาร์ทเมนต์หนึ่งถึงสองห้องนอนใกล้ทะเล เขาได้ยื่นข้อเสนอเจ็ดหรือแปดข้อและเต็มใจที่จะลด 25 เปอร์เซ็นต์ แต่เขามักจะสูญเสียให้กับผู้คนที่จ่ายเงินสดแทนการจำนองราคาแพง
“เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 7 เปอร์เซ็นต์ ฉันไม่คิดว่าจะแข่งขันได้ขนาดนี้ แต่นั่นไม่สำคัญสำหรับผู้ซื้อเงินสด” นายมาร์ติเนซกล่าว โดยสังเกตว่าเขากำลังแข่งขันกับผู้ประมูลจากต่างประเทศและคนหนุ่มสาวคนอื่นๆ ที่ปรากฏตัว เพื่อเปิดบ้านกับพ่อแม่ลากจูงโดยแนะนำว่าแม่หรือพ่ออาจช่วยเรียกเก็บเงิน
“เมื่อมีการตั้งราคาอย่างถูกต้อง มันคือโรงบ้า” เขากล่าว
การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของเฟดมีเป้าหมายเพื่อชะลอเศรษฐกิจของอเมริกา ส่วนหนึ่งโดยการยับยั้งตลาดที่อยู่อาศัย เพื่อพยายามควบคุมอัตราเงินเฟ้อ การเคลื่อนไหวเหล่านั้นทำงานอย่างรวดเร็วในตอนแรกเพื่อทำให้ส่วนที่อ่อนไหวต่อดอกเบี้ยอ่อนแอลง: ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วสหรัฐอเมริกาดึงกลับมาอย่างโดดเด่นในปีที่แล้ว แต่ดูเหมือนว่าเย็นลงจะแตก
ราคาบ้านลดลงทั่วประเทศในช่วงปลายปี 2565 แต่ราคาบ้านเริ่มดีดตัวขึ้นในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา ซึ่งเป็นการฟื้นตัวที่เกิดขึ้นเมื่อตลาด ได้รับการพิสูจน์แล้วว่าแข็งแกร่งเป็นพิเศษ ในเมืองทางตอนใต้ ได้แก่ ไมอามี แทมปา และชาร์ลอตต์ ชุดข้อมูลใหม่สำหรับการเผยแพร่ในวันอังคารจะแสดงให้เห็นว่าแนวโน้มนั้นดำเนินต่อไปหรือไม่ ตัวเลขเมื่อสัปดาห์ที่แล้วแสดงให้เห็นว่าการเคหะแห่งชาติเริ่มเพิ่มขึ้นอย่างคาดไม่ถึงในเดือนพฤษภาคม โดยเพิ่มขึ้นมากที่สุดนับตั้งแต่ปี 2559 เนื่องจากมีผู้ขอสร้างบ้านเพิ่มขึ้นเช่นกัน
ที่อยู่อาศัยดูเหมือนจะพบกับโมเมนตัมที่ได้รับการต่ออายุ การขึ้นราคาบ้านจะไม่สนับสนุนตัวเลขอัตราเงินเฟ้ออย่างเป็นทางการ ซึ่งขึ้นอยู่กับค่าเช่ามากกว่าค่าที่อยู่อาศัยที่ซื้อ แต่การฟื้นตัวเป็นสัญญาณว่าเป็นการพิสูจน์ได้ยากเพียงใดที่เฟดจะควบคุมโมเมนตัมในระบบเศรษฐกิจในช่วงเวลาที่ตลาดแรงงานยังคงแข็งแกร่ง และงบดุลของผู้บริโภคโดยทั่วไปมีความแข็งแกร่งมากกว่าช่วงก่อนเกิดโรคระบาด
“เป็นข้อมูลอีกจุดหนึ่ง: สิ่งต่างๆ ไม่ได้เย็นลงเท่าที่พวกเขาคิด” Kathy Bostjancic หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Nationwide Mutual กล่าว ในความเป็นจริง การสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ “บอกเราบางอย่างเกี่ยวกับทิศทางที่เศรษฐกิจกำลังมุ่งหน้าไป ดังนั้นสิ่งนี้จึงบ่งชี้ว่าสิ่งต่าง ๆ กำลังฟื้นตัวขึ้น”
นั่นอาจมีความสำคัญต่อนโยบาย: เจ้าหน้าที่ของเฟดคิดว่าเศรษฐกิจต้องใช้เวลาในการเติบโตด้วยความเร็วที่ต่ำกว่าศักยภาพสูงสุดเพื่อให้อัตราเงินเฟ้อเย็นตัวลงอย่างเต็มที่ ในสภาวะเศรษฐกิจที่อ่อนแอ ผู้บริโภคไม่ต้องการซื้อมากนัก ดังนั้นบริษัทต่างๆ
คำถามคือว่าเศรษฐกิจสามารถชะลอตัวเพียงพอหรือไม่เมื่ออสังหาริมทรัพย์มีเสถียรภาพหรือแม้กระทั่งกลับคืนสู่ความร้อน รับสร้างบ้านรู้สึกในแง่ดีมากขึ้น,บริษัทรับเหมาก่อสร้าง จ้างคนงาน และเจ้าของบ้านรู้สึกถึงการเพิ่มพูนทางจิตใจที่มาพร้อมกับการปีนเขาในส่วนของบ้าน
จนถึงตอนนี้ อย่างน้อยที่สุด ผู้นำของเฟดก็ฟังดูไม่กังวล
“ภาคที่อยู่อาศัยทั่วประเทศแบนราบลง และอาจเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่ในระดับที่ต่ำกว่าเดิมมาก” เจอโรม เอช. พาวเวลล์ ประธานเฟดกล่าวกับฝ่ายนิติบัญญัติเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว และกล่าวเพิ่มเติมในวันรุ่งขึ้นว่า “คุณ ‘ได้เห็นจริง ๆ แล้วว่ามันถึงจุดต่ำสุดแล้ว”
อัตราที่สูงขึ้นได้ช่วยลดยอดขายของ บ้านที่มีอยู่ถึงประเด็นของเขา แม้ว่าความต้องการบ้านใหม่จะได้รับแรงหนุนจากแนวโน้มระยะยาวสองกระแส
คนรุ่นมิลเลนเนียลซึ่งเป็นเจเนอเรชันที่ใหญ่ที่สุดในอเมริกา อยู่ในช่วงอายุ 20 ปลายๆ ถึง 30 ต้นๆ ซึ่งเป็นปีที่มีการย้ายออกไปอยู่เองมากที่สุดและพยายามซื้อบ้าน
และการเปลี่ยนไปทำงานทางไกลในช่วงที่มีการระบาดใหญ่ดูเหมือนจะกระตุ้นให้ผู้คนที่อาจอยู่ร่วมกับเพื่อนร่วมห้องหรือพ่อแม่เพื่อใช้ชีวิตตามลำพัง งานวิจัยล่าสุดที่ร่วมเขียน โดย Adam Ozimek หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Economic Innovation Group
“การทำงานจากระยะไกลหมายถึงการทำงานจากที่บ้านสำหรับคนจำนวนมาก” นายโอซิเมกกล่าว “นั่นเพิ่มมูลค่าของพื้นที่อย่างแท้จริง”
ในขณะเดียวกันอุปทานที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ก็ตึงตัว ส่วนหนึ่งเป็นเพราะเฟด หลายคนรีไฟแนนซ์เงินกู้เมื่ออัตราดอกเบี้ยอยู่ที่จุดต่ำสุดในปี 2020 และ 2021 และตอนนี้พวกเขาลังเลที่จะขายและสูญเสียเงินกู้ราคาถูกเหล่านั้นไป
Daryl Fairweather หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Redfin กล่าวว่า “สิ่งที่น่าประหลาดใจที่สุดเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยนี้คือการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยส่งผลกระทบต่ออุปสงค์และอุปทานค่อนข้างพอๆ กัน” อุปสงค์ที่ลดลงอาจรุนแรงกว่านี้เล็กน้อย แต่ผู้สร้างกำลังได้รับประโยชน์จาก “การขาดอุปทานอย่างเลวร้าย”
ในขณะที่คนหนุ่มสาวยังคงประมูลบ้านและสินค้าคงคลังขาดตลาด ราคาและการก่อสร้างกำลังเตรียมการกลับมาอย่างน่าประหลาดใจของพวกเขา
Michael Fratantoni หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Mortgage Bankers Association กล่าวว่า “อุปสงค์มีมากกว่าที่เราคาดไว้สำหรับผู้ซื้อครั้งแรกรายนั้น”
Ms. Bostjancic กล่าวว่าข้อมูลที่อยู่อาศัยล่าสุดน่าจะผลักดันเฟดไปสู่อัตราที่สูงขึ้น เจ้าหน้าที่ระงับการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยชั่วคราวในเดือนมิถุนายนหลังจากเพิ่มขึ้นติดต่อกัน 10 ครั้ง แต่ได้เสนอแนะว่าอาจปรับขึ้นอีก 2 ครั้งในปี 2566 รวมทั้งในการประชุมในเดือนหน้า
หากมีซับเงินสำหรับเฟด ราคาบ้านจะไม่ป้อนเข้าสู่อัตราเงินเฟ้อโดยตรง มาตรการราคาของอเมริกาใช้ค่าเช่าเพื่อคำนวณต้นทุนที่อยู่อาศัยเนื่องจากพยายามจับต้นทุนการบริโภค การซื้อบ้านเป็นการลงทุนทางการเงินส่วนหนึ่ง
การเติบโตของค่าเช่าชะงักงันมาหลายเดือนแล้ว ซึ่งค่อยๆ ป้อนเข้าสู่ข้อมูลอัตราเงินเฟ้ออย่างเป็นทางการเมื่อผู้คนต่ออายุสัญญาเช่า
Igor Popov หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์จาก Apartment List กล่าวว่า “การเติบโตของค่าเช่ากำลังดำเนินไปด้วยดี” “ตอนนี้ไม่รู้สึกเหมือนมีความร้อนใหม่มากนัก”
ถึงกระนั้น เจ้าหน้าที่เฟดอย่างน้อยหนึ่งคนก็กังวลว่าการรับสินค้าในบ้านอาจจำกัดขอบเขตของการชะลอตัวดังกล่าว ในขณะที่ราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้น นักลงทุนและเจ้าของบ้านบางรายอาจตัดสินใจที่จะคิดค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นหรือเปลี่ยนจากการเช่าบ้านเป็นการซื้อและขายแทน — ซึ่งเป็นการจำกัดอุปทานค่าเช่า
“การดีดตัวขึ้นของตลาดที่อยู่อาศัยทำให้เกิดคำถามว่าการปรับขึ้นค่าเช่าที่ต่ำลงนั้นจะยั่งยืนแค่ไหน” คริสโตเฟอร์ วอลเลอร์ ผู้ว่าการเฟดกล่าว ในสุนทรพจน์ เดือนที่แล้ว.
เขากล่าวว่าการฟื้นตัว “แม้จะมีอัตราการจำนองที่สูงขึ้นอย่างมาก” ทำให้เกิดคำถาม “ว่าผลประโยชน์จากการขึ้นค่าเช่าที่ช้าลงจะคงอยู่ตราบเท่าที่เราคาดหวังไว้หรือไม่”
