เมืองต่างๆ ของอเมริกาประสบปัญหาการแปลง และไม่ใช่แค่สำนักงานเท่านั้น

มีอาคารสำนักงานเก่าบนถนน Water Street ในแมนฮัตตันตอนล่างที่ซึ่งการสร้างอพาร์ทเมนท์จะทำให้โลกนี้สมเหตุสมผล อาคารสูง 31 ชั้น ซึ่งครั้งหนึ่งเคยเป็นสำนักงานใหญ่ของ AIG มีหน้าต่างรอบด้านและรูปทรงที่เหมาะกับห้องมุมเพิ่มเติม ในเมืองที่มีที่อยู่อาศัยน้อยเกินไป สามารถเก็บอพาร์ทเมนท์ได้ 800 ถึง 900 ห้อง ตรงข้ามถนน สำนักงานหนึ่งซึ่งไม่แตกต่างจากนี้ได้ถูกเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยแล้วและ อีกแห่งกำลังเดินทาง

แต่ 175 Water Street มีข้อติดขัด: สำนักงานในย่านการเงินได้รับการละเว้นกฎการแบ่งเขตบางข้อที่ทำให้การแปลงเป็นเรื่องยาก – ตราบใดที่พวกเขาสร้างก่อนปี 1977 และอาคารนี้สร้างช้าไปหกปีในปี 1983

Richard Coles หุ้นส่วนผู้จัดการของ Vanbarton Group ซึ่งพัฒนาทั้ง 2 แปลงฝั่งตรงข้ามถนนกล่าวว่า “ไม่มีอะไรเกี่ยวกับอาคารหลังนี้เลย ทั้งโครงสร้าง โครงสร้าง กลไก และวิศวกรรมโครงสร้าง” Vanbarton เป็นเจ้าของและคิดอย่างหนักเกี่ยวกับการแปลง 175 Water ด้วย ดูเหมือนว่านิวยอร์กอาจเปลี่ยนจุดตัดของปี 1977 ซึ่งเป็นการปฏิรูปง่ายๆ ที่ไม่มีค่าใช้จ่ายเพื่อกระตุ้นให้เกิดการแปลงมากขึ้น ได้รับการสนับสนุนจากนายกเทศมนตรี Eric Adams และ ผู้ว่าการเคที โฮชุล. เพียงขีดปากกาก็ได้ผลแล้ว นายโคลส์กล่าว

แต่แนวคิดดังกล่าวได้ยุติลงในสภานิติบัญญัติแห่งรัฐในฤดูใบไม้ผลินี้ พร้อมกับวาระการเคหะของผู้ว่าการรัฐที่เหลือ เมื่อ Vanbarton สรุปว่าไม่มีการเปลี่ยนแปลงใด ๆ ก็ขายทรัพย์สิน

บล็อกเมืองในปัจจุบันบอกถึงปัญหาที่ใหญ่กว่าภาคสำนักงานที่ไม่แน่นอน ที่นั่น เมืองนี้ล้มเหลวในการพัฒนา แม้ว่ารอบข้างจะเปลี่ยนแปลงไปมากก็ตาม เช่น ความต้องการของผู้อยู่อาศัย ธรรมชาติของเศรษฐกิจ การเพิ่มขึ้นของภัยคุกคามใหม่ๆ เช่น วิกฤตที่อยู่อาศัย และการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ

เมืองที่ดีต้องสร้างสิ่งใหม่และฟื้นฟูสิ่งเก่า แต่พวกเขายังแสดงกลอุบายแปลงร่างอยู่เป็นประจำ เปลี่ยนสิ่งก่อสร้างที่มีอยู่ให้กลายเป็นสิ่งใหม่ โรงงาน กลายเป็นอพาร์ตเม้นท์ลอฟต์. ริมน้ำอุตสาหกรรม กลายเป็นสวนสาธารณะ. กลายเป็นคลังสินค้า สำนักงานเริ่มต้นขึ้นและฉากร้านอาหาร.

การระบาดใหญ่ทำให้เมืองต่างๆ ของอเมริกาต้องทำการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวเป็นการชั่วคราว พวกเขาหันมา ทางเท้าเข้าร้านอาหาร,สวนสาธารณะเข้าโรงพยาบาล, ถนนในที่โล่ง. ตอนนี้ในระดับที่ยาวนานและใหญ่ขึ้น พวกเขาจำเป็นต้องเปลี่ยนสำนักงานเป็นอพาร์ตเมนต์ โรงแรมเป็นที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยา กั้นที่จอดรถเป็นเลนจักรยาน ถนนเป็นเส้นทางคมนาคม

Ingrid Gould Ellen ศาสตราจารย์ด้านนโยบายและการวางแผนเมืองแห่ง NYU กล่าวว่า “หากช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาได้สอนอะไรเราบ้าง” “มันเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับความยืดหยุ่น ความจำเป็นที่ต้องเปิดกว้างเพื่อสร้างความประหลาดใจในวิธีที่เราจะใช้ ช่องว่าง.”

แต่ในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา ความยืดหยุ่นนั้นได้ลดลง

เมืองในอเมริกาได้พัฒนาปัญหาการแปลง

กฎหนาทึบ

ปัญหานั้นคือปัญหาที่ยุ่งเหยิงเชื่อมโยงกัน

รหัสการแบ่งเขตขยายวงกว้างมากขึ้นและมีกฎเกณฑ์มากขึ้น เราได้เพิ่มความเร็วที่ตั้งใจไว้ในการพัฒนา เช่น การตรวจสอบด้านสิ่งแวดล้อม และ การประชุมสาธารณะและมักถูกใช้เพื่อปกป้องผลประโยชน์อันคับแคบเหนือผลประโยชน์ทางสังคม

เราขอให้อาคารต่างๆ ในปัจจุบันมีมากขึ้นกว่าเมื่อหลายสิบปีที่แล้ว รวมถึงอาคารเหล่านี้สามารถเข้าถึงได้ ยั่งยืน ป้องกันพายุเฮอริเคนและแผ่นดินไหว พวกมันขัดขวางนกที่บิน และ จัดให้มีพื้นที่สาธารณะ. แม้ว่าเป้าหมายใหม่แต่ละข้อจะคุ้มค่า แต่ก็ช่วยขยายความเชื่อมโยงระหว่างอาคารที่สร้างขึ้นเมื่อหลายสิบปีก่อนและกฎระเบียบที่บังคับใช้ในปัจจุบัน

และเมื่อเวลาผ่านไป เราได้พัฒนาแนวคิดที่เข้มงวดมากขึ้นเกี่ยวกับสภาพแวดล้อมที่สร้างขึ้น: ที่อยู่อาศัยควรได้รับมูลค่าอย่างไม่มีกำหนด นักการเมืองควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าเป็นเช่นนั้น เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิที่จะยับยั้งการเปลี่ยนแปลงรอบตัวพวกเขา

ผลสะสมในวันนี้ หากคุณต้องการเปลี่ยนสำนักงานเป็นอพาร์ทเมนต์ หรือแม้แต่เปลี่ยนระเบียงหลังบ้านของคุณให้เป็นโฮมออฟฟิศที่มีระบบปิด รหัสอาคารบอกว่าไม่มี หรือการแบ่งเขตไม่ หรือเพื่อนบ้านทำ. หรือวลีในกฎหมายของรัฐที่มีอายุหลายสิบปีก็มี หรือนักการเมืองขอให้เปลี่ยนคำปฏิเสธเป็น

“ความยุ่งเหยิงที่เราสร้างขึ้นเพื่อตัวเราเอง” เอมิลี่ ทาเลน ศาสตราจารย์ด้านวิถีชีวิตเมืองแห่งมหาวิทยาลัยชิคาโกกล่าว ผู้ซึ่งศึกษาเรื่องการแบ่งเขต หรือ “แม่ของกฎเมือง”

กฎเหล่านี้ในหลาย ๆ เมืองระบุอย่างแม่นยำว่าต้องการที่จอดรถกี่แห่งต่อโรงรับจำนำ 100 ตารางฟุต (แตกต่างจากที่จอดรถที่จำเป็นต่อร้านขายเฟอร์นิเจอร์ 100 ตารางฟุต) พวกเขาสะกดความเจริญรุ่งเรืองทางสถาปัตยกรรมที่ผู้สร้างต้องใช้ พื้นที่ขั้นต่ำที่บ้านสามารถครอบครองได้ หรือขนาดของแต่ละยูนิตในอาคารอพาร์ตเมนต์

ทุกวันนี้ อาณัติจำนวนมากถูกปลดออกจากความตั้งใจเดิม (กันโรงฆ่าสัตว์ให้ห่างจากบ้านจริง ๆ ? การดูแลให้ไม่มีใครอาศัยอยู่เหนือหน้าร้านที่เผาด้วยฟืนซึ่งอาจลุกไหม้ได้?)

“คุณมองไม่เห็นเมืองที่คุณพยายามทำตามกฎเหล่านี้โดยสิ้นเชิง” ศาสตราจารย์ทาเลนกล่าว

กฎเหล่านี้ขัดขวางการแปลงโดยเฉพาะ ในนิวยอร์ก โรงแรมต้องมีลานด้านหลัง 20 ฟุต แต่อาคารที่อยู่อาศัยต้องใช้อาคารสูง 30 ฟุต นั่นหมายความว่านักพัฒนาควร ทุบหลังโรงแรมเพื่อสร้างที่อยู่อาศัย? ทำไมเราถึงวาดเส้นแบ่งระหว่างอาคารที่คนนอนระยะสั้นกับอาคารที่คนนอนถาวร? เมืองส่วนใหญ่ในอเมริกาเมื่อศตวรรษก่อน ไม่เห็นความแตกต่างโดยสิ้นเชิง.

แล้วทำไมเราถึงยอมให้อาคารสำนักงานหลังหนึ่งกลายเป็นที่อยู่อาศัยได้ในขณะที่อีกอาคารฝั่งตรงข้ามทำไม่ได้?

เกณฑ์ปี 1977 ในแมนฮัตตันตอนล่าง (และปี 1961 ในส่วนอื่นๆ ของเมือง) มีความสำคัญมาก เนื่องจากกฎการแบ่งเขตในพื้นที่ระบุว่าอาคารสำนักงานอาจมีปริมาณมากกว่าที่อยู่อาศัย เป็นผลให้อาคาร AIG ประมาณครึ่งหนึ่งเท่านั้นที่สามารถเป็นที่อยู่อาศัยได้อย่างถูกกฎหมาย

ถ้านั่นฟังดูงี่เง่า ตึกเก่าๆ ได้รับอนุญาตให้ละเว้นกฎนี้; พวกเขาสามารถเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยได้ทั้งหมด โดยมีข้อกำหนดเรื่องแสง อากาศ และสนามหญ้าที่ผ่อนคลาย สำหรับพวกเขา เมืองนี้ขยายความยืดหยุ่นเพิ่มขึ้นอีกเล็กน้อย

แต่นั่นก็ไม่ค่อยเกิดขึ้น

Sara Bronin สถาปนิกและนักวิชาการด้านกฎหมายผู้ช่วยเขียนการแบ่งเขตใน Hartford, Conn กล่าวว่า “ค่อนข้างชัดเจนเมื่อคุณดูที่รหัสการแบ่งเขต – ในช่วงศตวรรษที่แล้วที่รหัสการแบ่งเขตมีอยู่จริง – ซึ่งรหัสดังกล่าวมีความยาวและซับซ้อนมากขึ้นเท่านั้น” รหัสต้นฉบับของนิวยอร์กในปี 1916 มีประมาณ 14 หน้า วันนี้มีเกือบ 3,500 หน้า

เมืองต่าง ๆ มีข้อห้ามมากขึ้น ใบสั่งยามากขึ้น ตารางภาคผนวกมากขึ้น ผูกปมเพิ่มเติม.

“ฉันมีชื่อสำหรับการสร้างสิ่งนั้น” Phil Wharton นักพัฒนาในนิวยอร์กกล่าว “ฉันเรียกมันว่าก้อนกรวด”

ไม่มีที่ไหนเป็นบรรทัดฐาน

มีอีกส่วนหนึ่งของเรื่องนี้ที่ไม่เกี่ยวกับกฎหมายและกฎที่เป็นทางการ แต่เกี่ยวกับการเมืองและวัฒนธรรมที่เกิดขึ้นพร้อมกับพวกเขา

ตัวอย่างเช่น เจ้าหน้าที่ขนส่งของเมืองมักไม่ได้กำหนดให้ต้องจัดการประชุมสาธารณะสำหรับเลนจักรยานทุกเลน หรือต้องยอมจำนนต่อเจ้าของทรัพย์สินที่อยู่ใกล้เคียงในแต่ละเส้นทางรถเมล์ เมืองต่างๆ มีอำนาจกว้างขวางในการปรับเปลี่ยนถนนและพื้นที่สาธารณะเพื่อประโยชน์สาธารณะ แต่ สิ่งที่คล้ายกันมักจะเกิดขึ้นอยู่ดี — เพื่อนบ้านยังคงปฏิเสธ หรือนักการเมืองท้องถิ่นทำหรือมีคนขู่ว่าจะฟ้องร้อง และเมืองก็ยอม (หรือ เสียเวลาหลายปีที่พยายามไม่).

กองกำลังนอกระบบเหล่านี้มักมีพลังพอๆ กับรหัสทางกฎหมาย แต่อาจเปลี่ยนแปลงได้ยากกว่าด้วยซ้ำ โนอาห์ คาซิสศาสตราจารย์ด้านกฎหมายแห่งมหาวิทยาลัยมิชิแกน สมาชิกสภานิติบัญญัติสามารถเขียนกฎหมายขึ้นมาใหม่เพื่อจำกัดความหนาแน่นของอาคารที่อยู่อาศัยได้ แต่เป็นงานที่ใหญ่กว่าในการถอนรากถอนโคนความคิดที่ว่าเจ้าของบ้านในบริเวณใกล้เคียงสามารถยับยั้งความหนาแน่นได้

การต่อต้านทางวัฒนธรรมต่อการเปลี่ยนแปลง (และการเคารพเพื่อนบ้าน) ส่วนหนึ่งเติบโตมาจากยุคของ ฟื้นฟูเมือง. มันเกิดจากการที่ชาวอเมริกันพึ่งพาที่อยู่อาศัยมากขึ้นในฐานะพาหนะในการสร้างความมั่งคั่ง ยิ่งผู้คนไว้วางใจในมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น ยิ่งพวกเขาต้องการปิดกั้นการเปลี่ยนแปลงพวกเขากลัวว่าอาจเป็นอันตรายต่อมัน.

ชาวอเมริกันยังกลายเป็นอนุรักษ์นิยมมากขึ้นเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงในขณะที่สังคมมีความมั่งคั่งมากขึ้น ศาสตราจารย์คาซิสแนะนำ

“ถ้าคุณย้อนกลับไป 70 ปี หรือ 100 ปี หรือ 150 ปี มีความเข้าใจโดยทั่วไปว่าสต็อกที่อยู่อาศัยหรือการออกแบบพื้นที่ใกล้เคียงนั้นไม่ดีพอ ผู้คนไม่มีประปา” เขากล่าว “ดังนั้นวิธีที่คุณแก้ไขนั้นอาจขึ้นอยู่กับการคว้าไว้ แต่จะแก้ไขหรือไม่นั้นไม่ใช่ และนั่นไม่เป็นความจริงอีกต่อไป”

จักรวาลแห่งการเปลี่ยนแปลงที่เราทุกคนเห็นพ้องต้องกันว่ามีความจำเป็นได้หดตัวลง

ความไม่ยืดหยุ่นยังพิสูจน์ได้ว่ามีกำไรหรืออย่างน้อยก็คุ้มค่าทางเศรษฐกิจสำหรับบุคคลและทั้งเมือง ที่อยู่อาศัยหายากช่วยเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินและเงินกองทุนภาษี

ในเมืองต่างๆ เช่น ซานฟรานซิสโกและนิวยอร์ก ผู้คนตระหนักว่าพวกเขาไม่ต้องการการเติบโตและการพัฒนาใหม่ๆ เพื่อให้ประสบความสำเร็จ เอริค โคเบอร์ อดีตเจ้าหน้าที่ที่ทำงานมานานในกรมผังเมืองนิวยอร์กและเพื่อนอาวุโสของสถาบันแมนฮัตตันกล่าว ความเป็นจริงทางการเงินนั้นส่งเสริมการเมืองในการปฏิเสธเขากล่าว

“มันเป็นกล่องที่เราเข้าไปอยู่ในนั้น” เขากล่าว “และเราอาจหาทางออกไม่ได้จนกว่าจะมีเรื่องเลวร้ายเกิดขึ้นจริงๆ”

การระบาดใหญ่ วิกฤตคนไร้บ้าน และตำแหน่งงานว่างในนิวยอร์กจนถึงขณะนี้ยังไม่เป็นเช่นนั้น เขากล่าว

ภาพประกอบหนึ่ง: การระบาดใหญ่ดูเหมือนจะมอบโอกาสที่หาได้ยากให้กับนักพัฒนาซอฟต์แวร์ที่ไม่หวังผลกำไรในการเปลี่ยนโรงแรมที่ถูกปิดให้กลายเป็นที่พักราคาย่อมเยา ทำลายพื้นดินนักพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ไม่หวังผลกำไรคิดว่าได้พบสถานที่ที่สมบูรณ์แบบ: โรงแรม Paramount ที่ว่างเปล่าใน Midtown Manhattan ใกล้กับลูกค้าจรจัดของ Breaking Ground และในย่านที่ไม่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้หลายปี

ในที่สุดข้อตกลงก็พังทลายลงเนื่องจากการคัดค้านจากสหภาพแรงงานโรงแรมในท้องถิ่น ตอนนี้ไม่มีโรงแรมว่างในราคาต่อรองแล้ว และไม่มีใครในแมนฮัตตันได้รับการดัดแปลงเป็นที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง

“มีโอกาสที่นั่น — โอกาสจำกัด — ซึ่งโชคไม่ดีที่เราและคนอื่นๆ พลาดไป” เบรนด้า โรเซน ประธานของ Breaking Ground กล่าว

ที่ Paramount เมื่อต้นปีนี้ เมืองได้เปิดที่อยู่อาศัยชั่วคราวประเภทอื่นแทน: ที่พักพิงฉุกเฉินสำหรับผู้อพยพ.

‘เราอยู่ในช่วงเวลาที่แตกต่างกัน’

กฎที่เปิดใช้งานการแปลงสำนักงานในแมนฮัตตันตอนล่างเป็นยุคที่สะท้อนถึงปัจจุบัน ในช่วงกลางทศวรรษที่ 1990 ย่านการเงินได้รับผลกระทบจากภาวะถดถอยด้านอสังหาริมทรัพย์ วอลล์สตรีทสูญเสียธนาคารไปกับการควบรวมกิจการและสำนักงานที่ทันสมัยกว่าที่อื่น ประชากร กลัวจำนวนอาคารที่ล้าสมัยและว่างเปล่า สิ่งที่ครั้งหนึ่งเคยเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าที่สุดในอเมริกา

การตอบสนองของเมืองในช่วงเวลานั้นทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในระยะยาวของย่านการเงินไปสู่สถานที่ในปัจจุบัน มีผู้คนอาศัยอยู่มากกว่า 80,000 คน.

แครอล วิลลิส นักประวัติศาสตร์สถาปัตยกรรมและหัวหน้าพิพิธภัณฑ์ตึกระฟ้ากล่าวว่า “มีความรู้สึกภายในรัฐบาลที่คุณสามารถปรับแต่งกลไกของการพัฒนาเศรษฐกิจและนโยบายสังคม และสร้างสถานการณ์โดยทั่วไปที่ดีขึ้นสำหรับสาธารณชน” เธอกล่าวว่ามีความเชื่อในวงกว้างที่ดูเหมือนว่าจะสูญหายไปแล้ว คือผู้คนสามารถไว้วางใจให้รัฐบาลทำเช่นนั้นได้

วันนี้เธอพูดว่า “เราอยู่ในช่วงเวลาที่แตกต่างกัน”

และถึงกระนั้น เมื่อสภาพแวดล้อมที่สร้างขึ้นมีความยืดหยุ่นน้อยลง บางสิ่งที่ค่อนข้างตรงกันข้ามก็เกิดขึ้นในรูปแบบการใช้ชีวิตของเรา หลายคนต้องการให้บ้านเป็นสำนักงานและสำนักงานของพวกเขารู้สึกเหมือนบ้านและห้องว่าง ฟังก์ชั่นเหมือนโรงแรม. ร้านค้าใกล้เคียงเป็นสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับหลาย ๆ คนในทุกวันนี้ ไม่ใช่สิ่งน่ารำคาญ

Amit Price Patel นักออกแบบเมืองจากบริษัท Dialog ผู้ซึ่งทำงานในโครงการคอนเวอร์ชั่นมาอย่างยาวนานกล่าวว่า “วิถีชีวิตของเราไม่ได้เกี่ยวกับการแยกสิ่งเหล่านั้นออก แต่เป็นการบูรณาการมากกว่า” “ความยากอยู่ที่กิจกรรมของเราว่องไวกว่าโครงสร้างพื้นฐานทางกายภาพที่เราอาศัยอยู่”

การแก้ปัญหานั้น อันดับแรก เราทุกคนเห็นพ้องต้องกันว่าเมืองที่ว่องไวกว่าจะเป็นเมืองที่ดีกว่า