ในช่วงปลายปี 2019 สัญญาของ Molly Stuart สิ้นสุดลงที่วิทยาลัยชุมชนที่เธอทำงานอยู่ “ปกติฉันเพิ่งได้งานใหม่ แต่แล้วโควิดก็เกิดขึ้น” เธอกล่าว ดังนั้นเธอจึงเก็บเงินว่างงานชั่วขณะแล้วเกษียณ
ในปี 2021 โดยหวังว่าจะมีห้องหายใจทางการเงินให้กับตัวเอง เธอพยายามรีไฟแนนซ์บ้านฟาร์มปศุสัตว์ขนาด 3 ห้องนอนที่เธอซื้อไว้เมื่อ 18 ปีก่อน บนที่ดินขนาด 1 เอเคอร์ในเทศมณฑลแซคราเมนโต รัฐแคลิฟอร์เนีย
“ฉันมีความเสี่ยงสูง” นางสาวสจวร์ต วัย 60 ปี ทนายความกล่าว เธอมีประวัติการทำงาน 30 ปีและอันดับความน่าเชื่อถือสูงกว่า 800 จำนองที่เหลืออยู่ของเธอคือ 102,000 ดอลลาร์ แต่เธอประเมินว่าบ้านหลังนี้มีมูลค่าประมาณ 500,000 ดอลลาร์ เธอได้ชำระหนี้จำนองบ้านอีกหลังในแซคราเมนโตซึ่งเธอเช่าอยู่
แต่บริษัทรับจำนองของเธอปฏิเสธคำขอของเธอ “ฉันไม่มีสิทธิ์ได้รับการรีไฟแนนซ์เพราะฉันมีรายได้ไม่เพียงพอ” เธอกล่าว “มันน่าผิดหวังอย่างยิ่ง”
แต่ไม่ใช่เรื่องแปลก ผู้สูงอายุก็มี การจัดอันดับเครดิตที่สูงขึ้น มากกว่ากลุ่มอายุอื่น ๆ แต่จากการศึกษาเมื่อเร็ว ๆ นี้แสดงให้เห็นว่าพวกเขามีแนวโน้มที่จะถูกปฏิเสธอย่างมากสำหรับการจำนองประเภทต่างๆ ซึ่งสร้างอุปสรรคให้กับชาวอเมริกันสูงวัยที่หวังจะปรับปรุงหรือต่อเติมบ้านของตน หรือดึงส่วนของบ้านมาเป็นเกราะป้องกันค่ารักษาพยาบาล การเป็นหม้าย หรือวิกฤตอื่นๆ
ความมั่งคั่งของผู้สูงอายุส่วนใหญ่ผูกติดอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ ในบรรดาเจ้าของบ้านอายุ 65 ถึง 74 ปี ส่วนของเจ้าของบ้านคิดเป็นประมาณ 47 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าสุทธิในปี 2562 ตามข้อมูลของรัฐบาลกลาง ในบรรดาผู้ที่มีอายุมากกว่า 75 ปีคิดเป็น 55 เปอร์เซ็นต์ ในบรรดาเจ้าของบ้านผิวดำที่มีอายุมากกว่า 62 ปี มีสัดส่วนเกือบสามในสี่ของมูลค่าสุทธิของพวกเขา
แต่บ้านไม่ใช่สินทรัพย์ทางการเงิน Lori Trawinski ผู้อำนวยการฝ่ายการเงินและการจ้างงานของสถาบันนโยบายสาธารณะ AARP ในวอชิงตันกล่าว “มันจะกลายเป็นสินทรัพย์ทางการเงินก็ต่อเมื่อคุณกู้เงินหรือคุณขายมัน”
การขอสินเชื่อนั้นอาจยากกว่าที่เจ้าของคาดหวัง
ในเดือนกุมภาพันธ์ นที อมรศิริพานิช นักเศรษฐศาสตร์จาก Federal Reserve Bank of Philadelphia ได้ตีพิมพ์ การวิเคราะห์ จากคำขอจำนองมากกว่า 9 ล้านรายการที่รวบรวมผ่านพระราชบัญญัติการเปิดเผยข้อมูลสินเชื่อที่อยู่อาศัยตั้งแต่ปี 2561 ถึง 2563 เขาพบว่าอัตราการปฏิเสธเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตามอายุ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้สมัครที่มีอายุมากกว่า 70 ปี
เขารายงานอัตราการปฏิเสธที่ 17.5 เปอร์เซ็นต์สำหรับทุกเพศทุกวัย โดยมุ่งเน้นที่การสมัครรีไฟแนนซ์ แต่สำหรับผู้ที่อยู่ในวัย 60 ปี มีสูงถึง 19 เปอร์เซ็นต์ และในบรรดาผู้ที่มีอายุ 70 ปีขึ้นไป มีมากกว่า 20 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งเป็นความแตกต่างที่มีนัยสำคัญทางสถิติ
ยิ่งไปกว่านั้น ผู้สมัครที่มีอายุมากกว่า จ่ายอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเล็กน้อย เมื่อพวกเขาทำการรีไฟแนนซ์หรือจำนองซื้อใหม่
อลิเซีย มันเนลล์ ผู้อำนวยการศูนย์วิจัยเพื่อการเกษียณอายุแห่งวิทยาลัยบอสตัน กล่าวว่า วิธีการของการศึกษานี้ควบคุมคะแนนเครดิตและประเภทอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนปัจจัยทางเศรษฐกิจและประชากรศาสตร์ เผยแพร่ซ้ำ ผลงานของ ดร.อมร ศิริพาณิชย์. “เขากำลังดูส้นเตี้ยและส้นเตี้ย อายุยังเป็นปัจจัยหนึ่ง”
แม้ว่าพระราชบัญญัติโอกาสทางเครดิตที่เท่าเทียมกันของรัฐบาลกลางได้ห้ามการเลือกปฏิบัติตามอายุ (เช่นเดียวกับเชื้อชาติ สีผิว ศาสนา ชาติกำเนิด เพศ และสถานภาพการสมรส) ผู้ให้กู้สามารถพิจารณาอายุได้หากเห็นว่าเกี่ยวข้องกับความน่าเชื่อถือ
ตัวอย่างเช่น ดร.อมรศิริพานิช ระบุว่า ผู้ให้กู้ระบุว่ามากกว่าครึ่งหนึ่งของการปฏิเสธของผู้ขอสินเชื่อที่มีอายุมากกว่าเป็น “หลักประกันไม่เพียงพอ” เขาสันนิษฐานว่าผู้ให้กู้ไม่ได้พบว่าบ้านเหล่านั้นมีมูลค่ามากเท่าที่ผู้สมัครคิด อาจเป็นเพราะ เจ้าของเก่าครอบครองบ้านเก่าและอาจมีการเลื่อนการบำรุงรักษา
ผู้ให้กู้ยังกังวลเกี่ยวกับความเสี่ยงในการเสียชีวิตของผู้กู้ที่มีอายุมากกว่า ในระหว่างการกู้เงิน 30 ปี “คนที่กำลังจะตายนั้นไม่สะดวกแก่ผู้ให้กู้และอาจมีค่าใช้จ่ายสูง” ดร. มุนเนลล์อธิบาย หากจำนองได้ชำระหนี้ก่อนกำหนด ธนาคารหรือบริษัทรับจำนองจะให้ยืมเงินอีกครั้ง โดยอาจคิดอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า หากทรัพย์สินถูกยึดสังหาริมทรัพย์หลังจากเสียชีวิต ธนาคารจะดำเนินการตามกฎหมาย
และในกรณีของคุณ Stuart ผู้ให้กู้กังวลเกี่ยวกับรายได้ที่ลดลงหลังเกษียณ Teresa Ghilarducci นักเศรษฐศาสตร์แรงงานจาก The New School for Social Research ในนครนิวยอร์กกล่าวว่า “คนที่มีงานทำมีความเสี่ยงต่ำกว่าคนที่ไม่มีงานทำ” “มันยากกว่าที่จะรับจำนองหลังจากคุณเกษียณ”
นั่นเป็นเรื่องจริงโดยเฉพาะอย่างยิ่งเพราะผู้สูงอายุในปัจจุบัน มีแนวโน้มที่จะมีหนี้สินมากขึ้นและอื่น ๆ มากกว่ารุ่นก่อน ๆ ซึ่งส่งผลต่ออัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DTI) ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่ผู้ให้กู้ให้ความสนใจเป็นพิเศษ
Linna Zhu นักเศรษฐศาสตร์วิจัยจาก Urban Institute ในกรุงวอชิงตันกล่าวว่า “DTI สูงเป็นเหตุผลสำคัญในการปฏิเสธ” ยังบันทึกอัตราการปฏิเสธที่สูงขึ้น เมื่ออายุมากขึ้น
การศึกษาที่เธอตีพิมพ์ในปี 2564 พบว่าอัตราการปฏิเสธจำนองอยู่ที่ 18.7 เปอร์เซ็นต์สำหรับผู้ที่มีอายุมากกว่า 75 ปี, 15.4 เปอร์เซ็นต์สำหรับผู้ที่มีอายุ 65 ถึง 74 ปี และ 12 เปอร์เซ็นต์สำหรับผู้ที่มีอายุต่ำกว่า 65 ปี
อย่างไรก็ตาม ดร. จูและเพื่อนร่วมงานของเธอรายงานว่าความเป็นไปได้ที่จะถูกปฏิเสธนั้นขึ้นอยู่กับประเภทของเงินกู้ วงเงินสินเชื่อสำหรับบ้านซึ่งไม่เริ่มคิดดอกเบี้ยหรือต้องชำระคืนจนกว่าเจ้าของบ้านจะใช้เครดิต มีอัตราการปฏิเสธสูงเหมือนกันในทุกกลุ่มอายุ
ในทางตรงกันข้าม การรีไฟแนนซ์ด้วยเงินสดที่ให้เงินก้อน ซึ่งเป็นผลิตภัณฑ์ยอดนิยมในช่วงราคาบ้านที่พุ่งสูงขึ้นและอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำมากเมื่อเร็วๆ นี้ ถูกปฏิเสธต่อผู้สมัครมากกว่า 21 เปอร์เซ็นต์ที่อายุมากกว่า 75 ปีในปี 2020 เทียบกับเพียง 14.6 เปอร์เซ็นต์ ของผู้กู้ที่อายุน้อยกว่า 65 ปี
และสำหรับการจำนองเพื่อการแปลงค่าที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นประเภทหนึ่งของการจำนองย้อนกลับที่ค้ำประกันโดย Federal Housing Administration ผู้กู้อายุน้อยมีอัตราการปฏิเสธสูงกว่า
ดร. จูกล่าวว่า อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาทำให้การกู้ยืมเงินง่ายขึ้นสำหรับทุกคน แต่เมื่ออัตราเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว “จะเป็นการท้าทายมากขึ้นในการแตะส่วนของบ้านของคุณ” เธอกล่าว
การเปลี่ยนแปลงนโยบายสามารถลดอุปสรรคเกี่ยวกับอายุเหล่านี้ได้ แทนที่จะอาศัยรายได้และหนี้จำนวนมากเพื่อประเมินความน่าเชื่อถือของผู้ให้กู้ “สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาแหล่งความมั่งคั่งอื่นเพื่อให้ได้ภาพที่ครอบคลุมมากขึ้นเกี่ยวกับภูมิหลังทางการเงินของใครบางคน” ดร. จูกล่าว
การเปลี่ยนแปลงการประเมินเหล่านี้จะต้องใช้ “ความพยายามร่วมกัน” ดร. จู กล่าว โดยเกี่ยวข้องกับผู้ให้กู้เชิงพาณิชย์ Fannie Mae และ Freddie Mac ที่สนับสนุนโดยรัฐบาลกลาง และหน่วยงานของรัฐบาลกลาง เช่น FHA และ Department of Housing and Urban Development
วิธีการดังกล่าวจะช่วยคุณ Stuart ซึ่งมีทรัพย์สินมากมายแต่มีรายได้เล็กน้อยหลังเกษียณ หลังจากที่บริษัทรับจำนองของเธอปฏิเสธการรีไฟแนนซ์ เธอใช้เงินเก็บเพื่อชำระค่าจำนองล่วงหน้า 6 เดือน ซึ่งเป็นระยะเวลาสูงสุดที่ผู้ให้กู้จะอนุญาต นั่นทำให้แรงกดดันในการจ่ายเงินรายเดือนลดลง และเธออาจเลือกที่จะทำอีกครั้ง
แต่เมื่อเทียบกับการรีไฟแนนซ์ ซึ่งจะทำให้ยอดผ่อนต่อเดือนของเธอลดลงไปอีก 30 ปีโดยไม่ทำให้เงินออมของเธอหมดไป นั่นเป็นวิธีแก้ปัญหาชั่วคราว “มันจะไม่เป็นไร” เธอกล่าวถึงประสบการณ์ของเธอ “แต่มันไม่สมเหตุสมผล”
